דגלים אדומים בעסקאות נדל"ן
תחום יזמות הנדל"ן הוא פרוץ, חלקו נטול רגולציה לחלוטין וחלקו אומנם כן חוסה תחת רגולציה בחוק אך בפועל אין כמעט אכיפה בתחום. עובדות אלו הפכו את התחום למערב הפרוע של ההשקעות, כל אדם עם ניסיון מועט ביותר או אף ללא ניסיון כלל יכול להפוך ל"מרצה נדל"ן", "מלווה משקיעים" או אפילו לגייס כספים בהיקפים ניכרים ממשקיעים שונים.
למשקיע הקטן קשה עד בלתי אפשרי לנתח עסקת נדל"ן מורכבת, בטח ובטח שבמדינה זרה, העסקת אנשי מקצוע שינתחו את ההשקעה בשבילנו (בדיקות נאותות) זהו תהליך יקר שאינו כלכלי בסכומים נמוכים יחסית.
בסופו של יום אנו נתונים בחסדי היזם: במקצועיותו, ביושרו וניסיונו. בשנים האחרונות בשוק ההון והנדל"ן השווקים במגמת עלייה מטאורית, אפשר להיות יזם גרוע ועדיין להרוויח כסף רב, ("כל מטאטא יורה" בשפת השוק) אך זה כמובן לא מעיד על העתיד. במאמר זה נדבר על איזה דגלים אדומים עלינו לחפש כדי לנסות ולהימנע מעוגמת נפש. רוב המוחלט הסעיפים לדעתנו מהווים עילת פסילת עסקה או יזם על הסף.
דגלים אדומים בעסקאות נדל"ן:
- היוזם לא משקיע מכיסו או שמשקיע סכום נמוך מדי ביחס לעסקה. אם היזם לא מאמין בעסקה למה שאנחנו נאמין בה? אם אין לו כסף למה שנעשה עסקים עם אדם לא נזיל? מה אם יש בעיה בעסקה וצריך להוסיף כסף מהבית? המקובל הוא 10% מהיקף ההון העצמי ולא פחות מ5%.
- היוזם של עסקת החוב הוא גם היזם של העסקה כולה (EQUITY), זהו מצב גרוע ביותר כי יש פה ניגוד אינטרסים מובהק, במיוחד במצב של קשיים בעסקה (מה היזם יעשה, יתבע את עצמו?)
- אין הסתמכות על מעריך שווי חיצוני, בעסקאות חוב זה חובה, בעסקאות EQUITY אם היזם מאד מנוסה זה לאו דווקא דגל אדום.
- בעסקאות בנייה: אין הערכת מחיר לבנייה של חברת יעוץ הנדסי, קבלן וכו'
- בעסקאות חוב: הלוואת בלון גם על כל הריבית ולא רק הקרן, אין תשלומי ריבית שוטפים (זה גם אומר שיחס הLTV עולה כל הזמן).
- פנייה למשקיעים קטנים מדי: זה כנראה אומר שהיזם גם עובר על החוק (סעיף 15 לחוק ניירות ערך) וגם פונים למשקיעים שאינם מתוחכמים ואפשר לעבוד עליהם בנקל, אין להם את היכולת או הממון לבצע בדיקות נאותות בעצמם ואם חלילה יש בעיה אז לא תהיה להם יכולת (או כלכליות) לתבוע את המארגן, בנוסף כל משקיע כזה דורש תשומות ניהוליות יקרות כמו הסכמים משפטיים, ליווי רו"ח, זמן של משווק וכו', עלויות אלו זהות אם משקיעים $10,000 או פי 100 מכך, הדרך היחידה להרוויח ממשקיעים מאד קטנים הוא לגבות מהם עמלות נשך ודמי ניהול מופרזים. חלק מהמשווקים יתרצו את המרדף אחרי משקיעים קטנים בעובדה שהם חצי פילנתרופים ועוזרים למשקיעים הקטנים להרוויח כסף.
- כפועל יוצא מהסעיף הקודם: ריבוי אנשי מכירות או שם מכובס אחר, לחברות גדולות (מיליארדי שקלים) יש לכל היותר מנהל קשרי משקיעים בודד או שניים.
- משרדים נוצצים ויקרים: זכרו שמי שמשלם עליהם הם המשקיעים הקטנים (אתם!) מה שאומר יותר עמלות.
- חוסר ניסיון מוכח של היזם או המארגן.
- חוסר הכרות של היזם או המארגן עם השוק המקומי, השפה והתרבות העסקית.
- הנחות אופטימיות מדי: עדיף להיות שמרן ולהיות מופתע לטובה מאשר ההפך.
- התבססות על עליית ערך עתידית של השוק או הנכס הספציפי: זה לא השקעה, זה הימור.
- האם ישנם מוסדיים בעסקה? אם כן זה סימן טוב בדרך כלל, כיוון שאלו משקיעים גם מתוחכמים המבצעים בדיקות נאותות משל עצמם, הם מלווים באנשי מקצוע מטעמם וגם אלו משקיעים עם אלטרנטיבות השקעה רבות ומגוונות, הם לא בקלות נכנסים לכל עסקה.
- מתן חוב לנכס זול מדי: בנכסים זולים מאד (נניח סביב פחות מ120,000) עלויות עיקול הנכס והCARRY COST יכולים לגרום להפסדים כספיים ניכרים.
- יזם המבטיח תשואה.
- יזם הטוען שהעסקה ללא סיכון.
- ניסיונות שכנוע אגרסיביים מדי.
- התחמקות ממתן מענה על שאלות קונקרטיות.
- יזם או מתווך בעסקאות שיש לו קצב גבוה מדי של השקעות, בימינו קשה מאד למצוא עסקה טובה, שוק הנדל"ן בעולם וההשקעות בכלל רותח, יזם עם הרבה אפשרויות השקעה בדרך כלל מעיד על איכות חיתום נמוכה ופונקציית הרווח שלו עובדת על כמות ולאו דווקא איכות.
- האם היזם הוא איש מקצוע בתחום? האם מי שמציג עצמו בתור יזם גדול עם המון משקיעים בעצם עובד בתור שכיר ביום ובלילה הוא מחלטר בתור יזם?
- האם ליזם או לעובדים מטעמו יש השכלה אקדמאית רלוונטית? האם עבדו בתור שכירים בעולם הנדל"ן לפני כשנכנסו לעולם היזמות?
- האם בחישובי התשואה "מעגלים פינות" ולא כוללים הוצאות עתידיות שבוודאות גבוהה יהיו? (CAPEX זו דוגמא מצוינת לסעיף שאוהבים להשמיט או לעגל למטה, דוגמא אחת מיני רבות).
- עמלות גבוהות מדי: הסיכון בעסקה הוא נתון ו"בוננזות" בשוק הם יותר בגדר מדע בדיוני מאשר מציאות, התשואה בדרך כלל אמורה להצדיק את הסיכון הגלום בעסקה, בתשלום עמלות גבוהות מדי בתור משקיעים אנו מקטינים את תשואתנו בעוד הסיכון שלנו נשאר זהה.
- טענה לקנייה מתחת למחיר השוק: קודם כל למה שמישהו ימכור משהו בפחות ממחיר השוק? המוכר אינו יודע מה המחיר? הוא אינו מבין מה הוא מוכר? אם במקרה המחיר הוא אכן מתחת למחיר השוק, למה צריך שותפים בכלל? למה צריך ליזום משהו? הרח היזם או המארגן יכולים לרכוש בעצמם את הנכס בזול, למכור אותו מיד במחיר השוק ולהרוויח תשואה בשמיים. נוסיף שיתכנו יוצאי דופן לסעיף זה אבל צריך סיבה טובה לכך, בדרך כלל טענה זו באה בתור אקט שיווקי גרידא.
- בתים (SFR) במחירים זולים מדי: ככל שהנכס זול יותר ככה גובר הסיכוי שהאזור יהיה גרוע יותר, איכות הדייר תהיה ירודה יותר וכפועל יוצא מכך עלויות שוטפות גבוהות יותר כתוצאה מתחזוקה לקויה של הבית, אי תשלום שכ"ד בזמן (או בכלל לא) ועלויות פינוי דייר שאינו משלם שכ"ד.
בנוסף אנו ממליצים לקרוא את הפוסט הבא מאת אתר "הסולידית", אנו מצטרפים לדעתה: