מאמרים

מילון מושגים

ARV: קיצור של AFTER REPAIR VALUE, שווי הנכס לאחר ההשבחה.

LTV: יחס מינוף לסך שווי הנכס.

LTC: יחס מינוף לסך עלות הנכס.

חוב בכיר: חוב בעל שיעבוד מדרגה ראשונה על נכס, FIRST LIEN בלעז.

מזנין: חוב נחות, בעל שיעבוד מדרגה שנייה על נכס, MEZZANINE או MEZZ בלעז. חוב שניתן כנגד נכס בנוסף לחוב הבכיר אך בא אחריו בסדר הנשייה בעת חדלות פירעון או עיקול הנכס.

EQUITY: שכבת ההון עצמי של היזם או המשקיעים בעסקה, מקביל למניה של חברה, ממונפת בדרך כלל.

PREFERRED EQUITY: מניות בכורה בעברית, מכשיר היברידי שיש לו מאפיינים של חוב ומאפיינים גם של EQUITY, משתנה מעסקה לעסקה, בדרך כלל שכבת ההון השלישית.

STABILIZED: נכס במצב יציב מבחינת תזרים המזומנים שלו, לאחר השבחות אם רלוונטי.

MULTIFAMILY: או MF בקיצור, מקבץ יח"ד דיור בארה"ב, יכול להכיל בין כמה יח"ד בודדות לעד אלפי יח"ד, בדרך כלל במקבצי בניינים בני 2-4 קומות עם שטחים ושירותים משותפים.

MIXED USE: נכס המכיל כמה שימושים כמו חנויות בקומת הקרקע ומשרדים בקומות מעל.

CORE: עסקת רכישת נכס מניב קיים BUY AND HOLD, עם אלמנט השבחתי קטן מאד, אם בכלל.

VALUE ADD: עסקה שבה רוכשים נכס קיים ומבצעים מהלך בעל עלות ניכרת בדרך כלל כדי להשביח את הנכס ולהרוויח מכך כמו שיפוץ, שינוי מיתוגי וכו'.

DEVELOPMENT/NEW CONSTRUCTION: עסקת יזמות של בנייה מ0 או תוספת בנייה משמעותית.

DEFAULT: אירוע של כשל אשראי בו הלווה אינו עומד בהתחייבויותיו.

שפיצר: לוח סילוקין בהלוואה בו ההחזר הוא קבוע וכולל בתוכו מרכיב קרן וריבית.

תשואה/IRR: חישוב תשואה שנתית כולל חישוב ריבית דריבית.

CARRY COST: עלות שוטפת של תחזוקת נכס כמו ארנונה, דמי ניהול, ביטוח וריבית על ההלוואות.

MAINTENANCE: עלויות תחזוקה שוטפת של נכס, בהקבלה לעולם הרכב: החלפת רפידות, פילטרים, תיקון מנוע או גור וכו'

CAPEX: עלויות החלפת מערכות גדולות ויקרות בסוף חייהם, בהקבלה לעולם הרכב: החלפת מנוע או גיר.  בנכסי נדל"ן מדובר בדרך כלל על איטום גג, מערכות טכניות כמו מעלית, מערכות חימום וקירור, החלפת מטבח או חללים רטובים, החלפת רצפה וכו'

IO/INTEREST ONLY: הלוואה בה משלמים ריבית שוטפת ואת הקרן מחזיקים בסוף התקופה (בלון).

INITIATION FEE: עמלה המשולמת בתחילת עסקה.

EXIT FEE: עמלה המשולמת בסוף עסקה.

EXTENSION FEE: עמלה המשולמת בעת מימוש אופציה להארכת עסקה.

AQUISITION FEE: עמלה המשולמת הנגזרת ממחיר רכישת הנכס.

LOAN ARRANGMENT FEE: עמלה שיזם גובה הנגזר מההלוואה של העסקה בעסקת EQUITY.

CAPITAL ARRENGMENT FEE: עמלה המשולמת מתוך סך ההון שגויס.

PROMOTE: אחוזים מהרווח שגובה יזם מהשותפים מעל תשואה מוסכמת מסוימת. ידוע גם בשם CARRIED INTEREST.

CARRIED INTEREST: ראו ערך PROMOTE.

BROKER FEE: עמלה המשולמת למתווך שתיווך את הנכס (במכירה, בקנייה או בשניהם) או שארגן את החוב בגין העסקה.

CONSTRUCTION MANAGEMNT FEE: עמלה שגובים על ניהול בנייה או שיפוץ.

MANAGMENT FEE: דמי ניהול שוטפים, מחושב לפי אחוזים משווי הנכס או אחוזים מההכנסות.

DISTRIBUTION WATERFALL: מודל החלוקה של ההכנסות והרווחים בעסקה.

SIDE LETTER: מסמך המעניק למשקיע תנאים משופרים.

DUE DILIGENCE: או DD, בדיקות נאותות בעברית, תהליך של בדיקת עסקה על בוריה.

INTERCREDITOR AGREEMENT: הסכם בין מלווים שונים בדרגות חוב שונות (בכיר, מזנין וכו') המסכמים את מערכת היחסים ביניהם, התניות שונות ועוד. הסכם חשוב במיוחד בעת אירוע חדלות פירעון (DEFAULT).

ZONING: תכנית בניין עיר (תב"ע) בעברית, הגדרות של מה מותר ומה אסור לבנות על מגרש מסוים.

ENTITLEMENT: תהליך הוצאת היתר בנייה בארה"ב, יכול לכלול גם שינוי בZONING.

FAR: קיצור של Floor Area Ratio (רח"ק בעברית), חישוב של כמה מותר לבנות על שטח מסוים שמחושב על פי גודל השטח כפול הFAR.

TI: קיצור של TENANT IMPROVEMENT, שיפוץ נכס מסחרי לרמת גמר מלא.

LC: קיצור של LEASING COMMISION, עמלה לברוקר המשולמת על מציאת דייר בנכס מניב.

DEBT YIELD: תשואת הנכס שיראה מלווה באם החוב יומר לEQUITY והEQUITY הנוכחי נמחק.

NOI: הרווח מהנכס אחרי כל ההוצאות, לפני מס, הוצאות מימון וCAPEX.

FFO: הרווח מהנכס אחרי כל ההוצאות, לפני מס וCAPEX.

AFFO: הרווח מהנכס אחרי כול ההוצאות ולפני מס, מקובל יותר בתחום הREIT.

OPERATOR: בדרך כלל בהקשר של מלון או בית אבות שם בדרך כלל המתפעל (הילטון לדוגמא) אינם בעלי הנכס. לעיתים הOPERTAOR הוא גם בעל הנכס.

DSCR: קיצור של Debt-Service Coverage Ratio, יחס שמחושב כNOI שנתי חלקי סך תשלום החוב השנתי (קרן+ריבית).

LLC: צורת התאגדות משפטית בארה"ב, דומה לחברה בע"מ בארץ אבל בדרך כלל שקופה לצרכי מס.

C CORP: צורת התאגדות משפטית בארה"ב, מקבילה לחברה בע"מ בארץ במיסוי דו שלבי.

LP: קיצור של LIMITED PARTNERSHIP (סוג של התאגדות משפטית), זהה לשותפות מוגבלת בארץ, מבנה הבנוי משותפים מוגבלים שאינם נושאים באחריות משפטית (מסך משפטי) לחובת השותפות בעוד השותף הכללי (GP) כן. LP זה גם כינוי לשותף מוגבל.

BROKER: מתווך.

LLLP: שותפות מוגבלת (התאגדות משפטית) שבה שכל השותפים, כולל השותף הכללי אינם נושאים באחריות משפטיות לחובות השותפות.

GP: קיצור של GENERAL PARTNER, השותף הכללי שמנהל שותפות מוגבלת, בLP הוא גם אחראי משפטית לשותפות ואין מסך משפטי בינו לבין השותפות.

PROPERTY TAX: מס רכוש, מחושב באחוזים משווי הנכס, מקביל לארנונה בארץ אך גבוה ממנו משמעותית. בנכס למגורים המשכיר משלם סעיף זה. גובה המס משתנה מסטייט לסטייט ומעיר לעיר, ולפעמים קיים במצטבר גם ברמת המחוז, העיר והסטייט.

BRIDGE LOAN: הלוואת גישור, לטווח בינוני קצר בדרך כלל בתשלום ריבית בלבד.

TIC: קיצור של TENANT IN COMMON, בעברית ידוע בתור "מושע" שזה אחוז בעלות יחסי בלתי מסוים בנכס מקרקעין.

FLOATING RATE: ריבית משתנה, בדרך כלל צמוד לייבור או פריים.

FIXED RATE: קבוע, בהקשר של ריבית = ריבית קבועה.

RECOURSE: בהלוואות זה זכות חזרה ללווה במקרה של כשל אשראי. מקביל לערבות אישית.

NON RECOURSE: ללא זכות חזרה ללווה, כלומר אין ערבות אישית.

UNDERWRITING: חיתום בעברית, תהליך של DUE DILIGENCE.

FF&E: קיצור לFurniture, fixtures, and equipment, בעולם הנדל"ן מדובר על רכוש שאינו מחוברים פיזית למבנה, כמו ריהוט, מחשבים, מנורות רצפה, אומנות וכו'.  חשוב במיוחד בתחום המלונאות.

TAX ABATEMENT: פטור או הנחה ממיסוי PROPERTY TAX שניתן בתור תמריץ לשיפוץ, בנייה חדשה ועוד.

SFR: קיצור של SINGLE FAMILY RESIDENCE, המקביל של וילה בארץ, יחידת דיור אחת בבית צמוד קרקע + חצר.

LANDMARK: בהקשר שלנו נכס לשימור בעל הגבלות בנייה והריסה כאלה ואחרות, מאד משתנה מנכס לנכס.

HOA: קיצור של Homeowner association, מין ועד בית של השכונה או של הבניין. במקומות עם HOA חלה חובה לשלם להם את הדמי ועד החודשיים. משולם ע"י הבעלים.

1031 EXCHANGE: מהלך מיסויי בארה"ב שתחת תנאים מסוימים ניתן למכור נכס ללא תשלום מס הכנסה/מס שבח אם קונים נכס דומה בסמיכות למועד המכירה.

REIT: קרן המשקיעה בנדל"ן היכולה להיות סחירה או לא סחירה המקבלת אישור מIRS לפטור ממס ברמת החברה/קרן.  הקרן מתחייבת לחלק מעל אחוז מסוים מרווחיה החשבונאים. הקרן יכולה להיות מאוגדת בתור חברה (המצב הנפוץ) או שותפות. רובן המוחלט נסחרות בבורסה אך ישנן כאלה שלא.

דילוג לתוכן