סוגי נדל"ן שונים

תחום הנדל"ן הוא רחב ביותר וכולל בתוכו סקטורים וסוגי נכסים שונים ומשונים, לכל סוג יש את המאפיינים שלו כולל סיכונים שונים, תשואות מקובלות שונות ומומחיות נדרשות שונות ביזום וניהול שלהם. במאמר זה נסקור על קצה המזלג חלק מסוגי הנדל"ן ומאפייניהם, בדגש על שוק הנדל״ן האמריקאי. נציין כי יתכנו שינויים במאפיינים כאלה ואחרים במדינות שונות.

בתי מגורים / SFR

בתי מגורים למשפחה בודדת אשר בדרך כלל בנויים מעץ. מחיריהם נעים בין עשרות אלפי דולרים בודדים עד לעשרות מיליוני דולרים רבים, בארץ ידועים בתור "וילה". גודלם נע בין לפחות 100 מ"ר עד למאות ואף אלפי מ"ר בנוסף לחצר. שטח ממוצע של בית מגורים והמגרש הצמוד לו גדולים משמעותית בארה"ב בהשוואה לארץ.

בארה"ב המשכיר משלם את ההוצאות הקשורות לבית כמו מס רכוש (הארנונה של האמריקאים), תחזוקה, ועד בית שכונתי (HOA) אם יש, ואספקה של המוצרים החשמליים כמו תנור, מקרר, קולט אדים וכו', פינוי שלג לעיתים, גינון לעיתים ועוד.

סוג השקעה זה קורץ למשקיעים קטנים יותר כיוון שקל יחסית לרכוש אותו לבד וללא שותפים. ההוצאות העיקריות בנכסים מסוג זה הם עלויות תחזוקה, ניהול, עלויות CAPEX (החלפת חלק יקר בבית, כמו גג או מערכות חימום וקירור) ובהנחה של נכסים מאיכות נמוכה גם עלויות הקשורות בדייר שאינו משלם. נציין כי לאור שינויים מהותיים בשיטות הבנייה בארה"ב מאשר בישראל עלויות התחזוקה גבוהים יותר משמעותית מאשר שבישראל.

חשוב לציין שהחוקים לגבי פינוי הדיירים, זכויותיהם שונים ממקום למקום ומסטייט לסטייט, בנוסף קיימים הבדלים גדולים גם בעלויות כמו שיפוצים ותחזוקה, ביטוח, מיסוי ועוד.

MULTIFAMILY – מולטי פמילי

מקבץ יח"ד שיכול לנוע בין 2 למעל 1,000 יח"ד. מעל כמות מסוימת של יח"ד ישנה כלכליות בדרך כלל לעבור לניהול פנימי של המקבץ במקום לנהל אותה עם חברת ניהול חיצונית.

התשואות על מקבצים שכאלה הם נמוכות באופן יחסי כיוון שהם נחשבים בתור נכס דפנסיבי: לא משנה מה אנשים תמיד יצטרכו לגור איפשהו.

ככל שהנכס מאכלס אוכלוסייה מרמה סוציו-אקונומית נמוכה יותר ככה אנו נצפה שהתשואה ברוטו וגם נטו יהיו גבוהה יותר, אך גם ההוצאות שלנו יהיה גבוהות יותר. העיקרון דומה גם בהתייחס למיקום שלו: ככל שהוא לא באזור מבוקש אנו נצפה שתשואתו תהיה בהתאם וההפך.

העלויות העיקריות מסוג זה בנוסף לעלויות הניהול השוטף הן: ביטוח, מס רכוש, תחזוקה וCAPEX בדגש על איטום הגג, מערכות חום/קירור ושאר המערכות הטכניות.

גם פה חשוב לציין שהחוקים לגבי פינוי הדיירים וזכויותיהם שונים ממקום למקום ומסטייט לסטייט, בנוסף קיימים הבדלים גדולים גם בעלויות כמו שיפוצים ותחזוקה, ביטוח, מיסוי ועוד.

RETAIL

חנויות, קניונים וSTRIP MALL (בארץ ידועים בתור פאוור סנטרים), החל מחנות אחת בודדת עד קניוני ענק.

מבנים אלו יכולים להיות מושכרים לשוכר יחיד או לתמהיל שוכרים, יש 2 סוגי השכרות:

NNN בהם כל ההוצאות כולל כולם על חשבון השוכר, או השכרה רגילה בה רוב ההוצאות עלינו. רוב חוזי ההשכרה הם לטווח ארוך של כ10 שנים עם עליית שכ"ד כל X שנים ולפעמים הצמדה למדד.

בארה"ב יש עודף רציני של קניונים ופשיטות רגל שלהם היא תופעה נפוצה.

הסקטור כולו די במשבר גם בגלל המעבר לרכישה אונליין בדגש על אמזון, מגמה שהתגברה עוד יותר בעקבות מגיפת הקורונה והסגרים.

לאור הסיכון המוגבר בסקטור זה שיעורי ההיוון הם בצד הגבוה יותר של הסקאלה, אך כמובן שישנה תלות במיקום, באיכות הנכס והשוכרים וכו'.

בתי אבות ומבני רפואה

הסקטור מכיל בתוכו הרבה תתי סוגים שונים של מבנים ואופרציות כמו בית אבות סיעודי, דיור מוגן, מתקני אשפוז יום, ו"מוקדי אחיות" שדומים באופיים לקופות החולים בישראל.

הנכסים מושכרים בדרך כלל לשוכר יחיד שהוא גם המתפעל של האופרציה (מערכת הבריאות בארה"ב היא פרטית), ישנם מפעילים המכוונים ללקוחות פרטיים בלבד המשלמים מכיסם, אחרים מתבססים על לקוחות המסובסדים על הממשל ולפעמים קהל הלקוחות הוא היברידי. לפעמים המתפעל הוא גם בעל הנכס.

כיוון שההכנסות של חלק מהמפעילים מתבססות על סבסוד ממשלתי רבים מהם במצב פיננסי רעוע כיוון שהסבסוד פעמים רבות לא מספיק כדי להביאם לרווחיות בנוסף כיוון שמדיניות הממשלה משתנה חדשות לבקרים, הסבסוד הזה אינו מובטח והוא משתנה באופן תדיר יחסית.

אתרי אחסון

STORAGE FACILTY בלעז. מחסנים בגדלים שונים המושכרים בחוזים לטווח קצר לשוק הפרטי בעיקר.

עלויות תפעול ובנייה זולות במיוחד אך בגלל שהחוזים לטווחים קצרים יותר ישנו מרכיב גדול יחסית של אי ודאות. החסם כניסה הוא נמוך בגלל עלויות הקרקע הזולות ברוב המקומות בארה"ב ועלויות הבנייה הזולות. הביקוש לאתרי אחסון עולה גם בגלל ריבוי האוכלוסייה וגם בגלל התייקרות מחירי הדיור ותהליכי העיור וכפועל יוצא מכך הקטנת גודל יחידת הדיור הממוצעת. אתרי אחסון הם לרוב קלים, זולים ומהירים לבנייה.

מרכזים לוגיסטיים

מחסנים ומרכזי הפצה לוגיסטיים, גדולים מאד בדרך כלל ובעלי קומה 1 גבוהה מאד. בשנים האחרונות בעקבות מעבר לרכישה אונליין בכלל והגידול של אמזון בפרט הביקוש למרכזים כאלה עלה מאד ומרכזים חדשים נבנים חדשות לבקרים, במיוחד בקרבת מרכזים עירוניים המשמשים למחסן להפצת LAST MILE.  קלים, זולים ומהירים לבנייה בדרך כלל.

מגרשים

מגרשים לבנייה או מגרשים לרכישה ספקולטיבית שלא ידוע מה ומתי יהיה אפשר לבנות עליהן (קרקעות חקלאיות לדוגמא).  בארה"ב גובים גם ארנונה (מס רכוש) על מגרשים לא מבונים. שווי הקרקע יכול להיות אפסי או שווה מיליארדים, הכל בתלות היכן הוא ממוקם ומה מותר לבנות עליו.

ישנם גורמים וקרנות ריט הרוכשים קרקעות חקלאיות ומשכירים אותם לחקלאים

משרדים

בניינים ונכסים שונים המשמשים למשרדים, בארה"ב כמעט תמיד הבניין נמצא בבעלות גורם אחד המושכר לדייר בודד או תמהיל של דיירים.  חברת ניהול מתמחה תנהל את הבניין, בנכסים גדולים יותר תהיה חברת ניהול פנימית בבניין עצמו.

באופן כללי הנכס בדרגת סיכון פיננסי גבוהה יותר מאשר למגורים, יותר רגישה לשינויים בכלכלה, מאז תחילת מגפת הקורונה הסקטור סבל משמעותית גם בגלל הסגרים וגם בגלל המעבר לעבודה מהבית.

חוזה שכירות טיפוסי למשרד הוא לטווח ארוך של 5,10 ואף 20 ו30 שנים, מקובל לדרוש ולקבל ערבות בנקאית והעלאה של השכר דירה כל שנה או כמה שנים ו/או הצמדה למדד המחירים לצרכן. שיפוץ והתאמת הנכס לצרכי השוכר יהיו על חשבון המשכיר כשאיכות ומחיר הגימור יקבעו במו"מ ותלויים גם באיכות השוכר ובתקופת החוזה.

לנכס מסחרי בתחום המשרדים יש הוצאות שוטפות גבוהות יחסית אשר מאד תלויות במיקום, מצב הנכס והשוכרים.  ההוצאות היקרות יותר הם: דמי ניהול, תחזוקה שוטפת, תחזוקת CAPEX, לעיתים אבטחה, שיפוץ מתמיד של הנכס (TI), ודמי תיווך למציאת שוכרים (LC).

חוב מגובה נדל"ן

זוהי השקעה עקיפה בסקטור הנדל"ן דרך מתן הלוואות (משכנתא) ליזמי נדל"ן ובעלי נכסי. אנו מקבלים חשיפה לשוק הנדל"ן אך בדרגת סיכון פחותה יותר בדרך כלל, בתשואות ידועות וקבועות (למעט אירועי כשל אשראי או DEFAULT בלעז) ועם כריות ביטחון טובות, כלומר גם אם הנכס לא מתפקד בצורה אופטימלית אנו נצפה לקבל את השקעתינו חזרה, למעט בתרחישי קיצון או חיתום מקל מדי.

מקביל לאגרות חוב (אג"ח) בשוק הסחיר בדרגות סיכון שונות, זהו בעצם אג"ח לכל דבר ועניין רק שהוא אינו סחיר בדרך כלל.

בנכסים קטנים יותר התחום ידוע גם בשם: HARD MONEY.

ישנן קרנות ריט רבות שכל העיסוק שלהם הוא בחוב מגובה נדל"ן, זהו תת סקטור של קרנות הריט בשם: MORTGAGE REIT, הן פועלות בדרך כלל בהלוואות בהיקפים גדולים שגם ממנפים את ההלוואה עצמה, כלומר נוטלים חוב בנקאי או מנפיקים אג"ח סחיר בריבית נמוכה ומלווים את התמורה בריבית גבוהה יותר.

בהיקפים גדולים במיוחד לעיתים הלוואות כאלה מאוגדות תחת כלי בשם CMBS שזה קיצור של Commercial mortgage backed securities, כלי זה סחיר אך ורק בין מוסדיים ובסכומים גדולים, זהו תהליך שבו מאגדים כמה וכמה הלוואות שכאלה לאג"ח סחיר למוסדיים בעוד מתפעל ההלוואה הוא צד ג' כלשהו.  ישנו מסחר ער בכלים האלה, קרנות ריט ובנקים מסחריים יוצרים, מוכרים וקונים אותם.

חוב מגובה נדל"ן יכול להנתן לכל אחד משאר הסקטורים המופיעים במאמר, הריבית והסיכון שבחוב שכזה מאד משתנים בהתאם לסקטור, לגובה החוב, הבטוחות וכו', ניתן לקרוא על כך בהרחבה במאמר: "מבנה ההון בעסקאות נדלן"

מלונאות

סקטור הבנוי בעצם מ2 חלקים: בעל הנכס והמתפעל שלו.

בעל הנכס יכול להשכיר את המבנה בחוזה לטווח ארוך למפעיל חיצוני, חברות שכל תפקידם הוא ניהול בתי מלון, זהו ניהול עסק לכל דבר ועניין.  אפשרות נוספת היא לתפעל אותו לבד תחת זיכיון של אחד מהרשתות הגדולות (הילטון, שרתון וכו') ואפשרות שלישית היא לתפעל אותו לבד בתור מלון בוטיק עם מותג משלנו.

לתחום המלונאות אומנם יש פוטנציאל רווחיות גבוה במיוחד אך הוא גם ברמת סיכון גבוהה יותר כיוון שאין חוזים לטווח ארוך כלל ההכנסות שלנו אינן צפויות והתנודתיות בהתאם.  כל שינוי במצב המיקרו או המקרו כלכלי יכול לשנות בצורה ניכרת את הרווחיות (או ההפסד) מהמלון, מיתון כלכלי לדוגמא אומר שפחות אנשים יטיילו, פחות עסקים יערכו כנסים ומחירי השהייה ירדו, מספיק שיבנו מלון טוב יותר בקרבה שלנו, אחוזי התפוסה שלנו והעלות ללילה יכולים לרדת משמעותית.

לעיתים חלק גדול ואף רוב ההכנסות של בית המלון שהוא כאמור עסק לכל דבר ועניין נובעים לא מהשהות עצמה אלא במוצרים ושירותים משלימים לשהות כמו: מזון, שתייה (בדגש על אלכוהול), השכרת חלק מהנכס לצד ג' כמו למסעדות, קזינו, אולמות אירועים וכו'.

לבית מלון טיפוסי מבנה הוצאות גבוה ומתחת לרף תפוסה מסוים הוא מתחיל להפסיד כסף, בבית מלון יש גם מרכיב בלאי גבוה בגלל התנועה הרבה והדיירים הארעיים, מה גם שהוא כולל ריהוט רב הדורש החלפה כל מספר שנים.

מיותר לציין שמגפת הקורונה פגעה בצורה אנושה בסקטור בכל העולם.

שונות

ישנם סקטורים נוספים פחות נפוצים ושקשה יותר להשיג חשיפה אליהן, ניתן כן להשקיע בהן דרך השוק הסחיר בעזרת קרנות ריט בתחום:

• בתי כלא: מבנים של בתי כלא + המתפעל, מושכר במלואו לגופים ממשלתיים או מופעל ע"י המתפעל במיקור חוץ.
• שלטי חוצות: נדל"ן שהוא בעצם שלטים על הקרקע, על גבי בניינים או בשטחים ציבוריים (תחנות רכבת וכו').
• סיבים אופטיים: תשתיות של סיבים אופטיים ארוכים לצרכי תקשורת.
• חוות שרתים: חוות שרתים ענקיות המושכרות במודלים שונים.
• אנטנות סלולריות: מערכים של אנטנות סלולריות, נחשב כנדל"ן כיוון שיושב על פיסת קרקע או בניין.