מה לברר בעסקת חוב

תחום יזמות הנדל"ן הוא פרוץ, חלקו נטול רגולציה לחלוטין וחלקו אומנם חוסה תחת רגולציה בחוק, אך בפועל אין כמעט אכיפה בתחום.  עובדות אלו הפכו את התחום למערב הפרוע של ההשקעות, כל אדם עם ניסיון מועט ביותר או אף ללא ניסיון כלל יכול להפוך ל"מרצה נדל"ן", "מלווה משקיעים" או אפילו לגייס כספים בהיקפים ניכרים ממשקיעים שונים.

למשקיע הקטן קשה עד בלתי אפשרי לנתח עסקת נדל"ן מורכבת, בטח ובטח שבמדינה זרה, העסקת אנשי מקצוע שינתחו את ההשקעה בשבילנו (בדיקות נאותות) זהו תהליך יקר שלא כלכלי בסכומים נמוכים יחסית.

בסופו של יום אנו נתונים בחסדי היזם: במקצועיותו, ביושרו וניסיונו. במאמר זה נדבר על השאלות שצריך לשאול בעסקאות חוב, מה מומלץ לברר וממה להיזהר כדי לתת לכם כלים כדי לנסות ולברור את המוץ מן מהתבן.

• כמה כסף משקיע מארגן ההלוואה מכיסו?
• למי נותנים אותה: האם היזם בעל ניסיון מוכח? בן כמה הוא? האם יש לו מוניטין טוב? האם יש לו עבר של אי החזרת הלוואות? כמה כסף ונכסים יש לו ללא קשר לעסקה זו? כמה הוא נזיל?
• האם ללווה ניסיון בעסקה מהסוג המדובר?
• האם ההלוואה עצמה ממונפת? אם כן באיזה תנאים וריבית?
• האם יש למלווה ניסיון עם הליכים משפטיים ועיקול הנכס? האם יש ביכולתו לנהל את הנכס אם יעוקל?
• האם יש PLAN B כלומר תכנית חלופית אם הלווה לא עומד בהתחייבויותיו?
• מה הם הסיכונים בעסקה וכיצד מפחיתים או מגדרים אותם?
• האם יש גידור לעליית ריבית? הריבית קבועה או משתנה?
• האם הכסף מועבר בפעם אחת או בפעימות?
• מה הריבית שמקבלים, פעם בכמה זמן ומה הIRR הצפוי מהעסקה?
• האם זו עסקה חוזרת עם אותו לווה?
• על חשבון מי הוצאות העסקה? (עו"ד, בדיקות נאותות, רו"ח וכו').
• אם מדובר בחוב נחות: האם יש הסכם עם המלווה הבכיר (intercreditor agreement בלעז)? זהו מסמך המתאר את מערכת היחסים החוזית בין מלווי החוב השונים והוא חשוב במיוחד באירוע חדלות פירעון (DEFAULT). חשוב להכניס לחוזה שכזה שלמלווה של החוב הנחות יש את הזכות להיכנס בנעליו של היזם (שכבת הEQUITY), ולהמשיך לשלם את הריבית על החוב הבכיר מבלי שזה יחשב בתור אירוע DEFAULT כלפיו, ללא הסכם שכזה ללווה הבכיר יכולה להיות שמורה בין השאר הזכות לעקל את הנכס, למכור אותו וגם לגבות ריבית פיגורים שיכולה לקבל עדיפות על חוב הנחות.
• מה הוא הLTV ומבנה ההון בעסקה? מי החליט שזה ערך הנכס? האם יש שמאות מסודרת מטעם המלווה (ולא הלווה!) לנכס?
• האם מארגן העסקה אדם נזיל בעל הון פיננסי משמעותי? חשוב ביותר באם יש בעיות בעסקה וצריך להוסיף כסף מכיסינו.
• למה ישמש הכסף? בנייה מ0? מימון מחדש? שיפוץ?
• סוג הנכס: מלונאות? מגורים? משרדים? חנויות?
• מצב הנכס: דורש השקעה נוספת? מה מצבו התחזוקתי?
• תזרימי: האם הנכס תזרימי או שלא? (מגרש או בניין לפני אכלוס אינם מייצרים תזרים מזומנים לדוגמא).
• איך הלווה מתכוון להחזיר את הכסף? מה היא תוכניתו העסקית? האם היא ישימה? האם היא שמרנית או אופטימית?
• מורכבות הפרויקט: אין דין הלוואה לנכס קיים, מאוכלס ומניב (נכס פשוט) כדין פרויקט לתוספת בנייה על בניין לשימור לדוגמא (נכס מורכב בתוספת בנייה מורכבת).
• מי הם הדיירים או השוכרים הפוטנציאלים של הנכס?
• האם יש רזרבת כסף בצד לCARRY COSTS?
• האם יש רזרבת כסף בצד לעלויות משפטיות אם צריך?
• אם העסקה מסתבכת מי אחראי על הטיפול המשפטי ותפיסת חזקה בנכס אם צריך?
• מה הוא מבנה העמלות וחלוקת הרווחים והאם יש זהות אינטרסים במבנה שלהם? האם העמלות הם מקובלות בשוק?
• האם היזם מקפיד על כללי הרגולציה לגבי הצעות ני"ע ללא תשקיף? הדוגמא הבסיסית ביותר היא הצעה ליותר מ35 ניצעים בשנה קלנדרית.