מיסוי נדל"ן בארה"ב

מאמר זה יעסוק במיסוי משקיעי נדל"ן בארה"ב בסוגי עסקאות שונים לאזרחים ישראלים, אמריקאים ובעלי אזרחות או תושבות כפולה ובנוסף נראה כיצד יש למלא את דו"חות המס הן בארה"ב והן בישראל.

במאמר זה הכוונה ב"אמריקאי" הוא על פי הגדרת הIRS: "US PERSON" שזה בגדול כל אזרח אמריקאי, כל בעל גרין קארד אמריקאי וכל בעל ויזת עבודה אמריקאית פעילה אך קיימות דוגמאות נוספות.

ב"ישראלי" הכוונה היא לתושב ישראל לצרכי מס על פי ההגדרות של רשות המיסים (אשר משתנות לעיתים יש לציין).

מאמר זה לא יעסוק באחזקה בנדל"ן אמריקאי בעזרת חברת LLC אמריקאית שבשליטה וניהול ישראלים וכן לא יעסוק באחזקת נדל"ן אמריקאי בעזרת חברה ישראלית.

אלו נושאים סבוכים יותר ואנו ממליצים למי שמתעד להשקיע בארה"ב בעזרת אחת הישויות הנ"ל לפנות ליעוץ פרטני.

מאמר זה בנושא מיסוי נדל"ן בארה"ב נכתב בשיתוף יעקב רוטמן, בעל האתר:

fintranslator.com

הערה: אנו לא יועצי מס ולא רואי חשבון, אין לראות במאמר זה על מיסוי נדל"ן בארה"ב כיעוץ מס ואין להסתמך עליו בקבלת החלטות השקעה, דיווח מס, מילוי טפסים או כל נושא אחר.  אנו ממליצים בחום להתייעץ עם אנשי מקצוע מוסמכים לפני קבלת החלטות.

עסקאות EQUITY

בעסקאות EQUITY ישנם 2 סוגי רווחים: רווח הון ורווח פירותי:

רווח הון:

רווח הוני במכירת הנכס, בארה"ב מוגדר בתור LONG TERM CAPITAL GAIN או LTCG בקיצור לנכס שהוחזק ליותר משנה וSHORT TERM CAPITAL GAIN או STCG בקיצור לנכס שהחוזק למשך פחות משנה.

ישראלים וכן אמריקאים ימוסו בארה"ב במס שולי פדראלי מלא על STCG ובשיעורים פחותים יותר באם הרווח הוא LTCG כדלקמן:

• 20% אם סך הכנסותיך מביאות אותך למדרגת מס של 37.0% (המקסימלית).
• 15% אם סך הכנסותיך מביאות אותך לאחת ממדרגות המס 22%, 24%, 32%, 35% .
• 0%   אם סך הכנסותיך מביאות אותך למדרגת מס של 12% או פחות.

כמו חל יחול מיסוי של 25% על רווח כתוצאה מהפחת שהוכר בעבר.

בארץ המס יהיה 25% + מס יסף אם רלוונטי, בהנחה ופעילותינו לא עולה בכדי עסק.

כמו כן יתכנו מיסים נוספים ברמת הסטייט בתלות באיזה מהן ממוקם הנכס.

כיוון שקיימת אמנה למניעת כפל מס ישראל-ארה"ב לא נשלם כפל מס אך זכות הראשונים לגביית המס הוא של ארה"ב.

רווח פירותי:

רווח מקבלת שכר דירה או שווה ערך.

גם אמריקאי וגם ישראלי ישלמו מס שולי פדראלי על הרווח החשבונאי של ההכנסה השוטפת מהנכס, מהכנסה זו תותר בניכוי הכנסות שונות כמו: פחת מבנה, הוצאות מימון, דמי ניהול ואחזקה ועוד.

גם פה כיוון שקיימת אמנה למניעת כפל מס ישראל-ארה"ב לא נשלם כפל מס אך זכות הראשונים לגביית המס הוא של ארה"ב, באם קיימת חבות מס מעבר לחבות לארה"ב, אנו נשלים סכום זה לרשויות המס בארץ.

הערה: בדיווחי המס בישראל יש לדווח לפי החוקים הישראלים בדגש על הניכויים המותרים ולא האמריקאים וההפך.

עסקת חוב

באם ישראלים בלבד:

בעסקת חוב עלינו לברר תחילה אם הריבית מוגדרת בתור PORTFOLIO INTEREST או שלא. באם לא אז המיסוי על פי האמנה למניעת כפל המס תהיה 17.5% מס בארה"ב וחלה חובה על משלם הריבית לנכות מס במקור ולספק אישור על כך.

באם הריבית כן מוגדרת בתור PORTFOLIO INTEREST לא תהיה חבות מס כלל בארה"ב וכמובן שלא יהיה ניכוי מס במקור כלשהו.

בארץ המיסוי על ריבית הוא 25% (בהנחה ולא ביקשנו הכרה בהוצאות ריבית) + מס יסף אם רלוונטי, אזי נאלץ לשלם את ההפרש לרשות המיסים בארץ.

באם אנו אמריקאים:

תקבולי הריבית מוגדרים בתור ORDINARY INCOME לאמריקאים בארה"ב וממוסה בתור מס שולי פדראלי.

גם פה, בארץ המיסוי על ריבית הוא 25% (בהנחה ולא ביקשנו הכרה בהוצאות ריבית) + מס יסף אם רלוונטי, אזי נאלץ לשלם את ההפרש ככל שישנו לרשות המיסים בארץ.