רכישה ישירה מול רכישה קבוצתית

בשנים האחרונות יותר ויותר משקיעים פונים להשקעות נדל"ן בחול מסיבות מגוונות, השקעות נדל"ן בחו"ל (שלא דרך שוק ההון) יש פוטנציאל ליתרונות רבים כמו מיסוי נוח יותר, פיזור השקעה לחו"ל ושונה באשר בשוק ההון, תזרים שוטף ויכולת מינוף גבוהה.

בעוד רבים בוחרים לרכוש נדל"ן בצורה ישירה אשר במרבית המקרים זה יהיה דירה או בית, רבים בוחרים גם לרכוש נכסים ברכישה קבוצתית (ידוע גם בשם סינדיקציה) בעזרת יזם או מתווך ויזם מקומי. 

במאמר זה נדבר על היתרונות והחסרונות בכל אחת מהאופציות. בקנייה ישירה נדבר על רכישת בית או דירה כיוון שרוב המוחלט של העסקאות הישירות בחו"ל ובארה"ב בפרט מתבצעות בנכסים האלו.

קנייה ישירה

יתרונות:

1. שליטה מלאה שלנו, אנחנו בוחרים איזה נכס לרכוש, איפה, באיזה תקציב, מתי לקנות ומתי למכור.
2. יכולת השבחת הנכס, אנו יכולים ליזום שיפוץ, לנסות לעלות שכ"ד ואת ערך הנכס.
3. למעט דמי ניהול למנהל נכס חיצוני אנו לא גובים דמי ניהול מעצמנו וגם לא דמי הצלחה.
4. כל עליית ערך הנכס ככל ותהיה תלך לכיסינו.
5. שליטה שלנו במימון, אנחנו מחליטים אם לקחת מימון חיצוני וכמה.
6. אפיק פיזור נוסף, מבחינה גאוגרפית וגם בעל קורלציה נמוכה לשוק ההון הסחיר.

חסרונות:

1. ההשקעה אינה פסיבית! גם אם ניקח חברת ניהול תהיה התעסקות וכאב ראש מסוימים, ככל שהנכס זול יותר ככה צפוי כמות ההתעסקות לעלות בגלל איכות דיירים נמוכה ו/או תחלופה דיירים תדירה.
2. קושי בלהשיג מימון זר ובתנאים פחות טובים מאשר יזם מקומי או עסקה גדולה.
3. התקציב מאד מגביל אותנו, יהיה לנו קשה להיחשף לשוק הנדלן של מנהטן או בניין משרדים לדוגמא.
4. אין יתרון לגודל, עלויות באחזקת ושיפוץ נכס בודד לעולם יהיו גבוהים יותר מאשר בנכס בודד.
5. חוסר פיזור הסיכון: אם דייר לא משלם או הבית אינו מושכר אז 100% מההכנסה שלנו יורדת ל0 ויתרה מכך: נאלץ להוסיף כל חודש כסף מכיסינו לCARRY COSTS.
6. בהשקעה מרחוק אנו לא מנוסים בשוק המקומי, סביר להניח שגם נעשה טעויות וגם נשלם יותר מאשר משקיע מקומי. לעולם נשלם יותר על שיפוץ ותחזוקה מאשר משקיע מקומי.
7. בעיית סקלביליות: לרכוש נכס או 2 אפשר לנהל לבד (גם את חברת הניהול צריך לנהל), מעבר למספר נכסים מסוים זה כבר יגזול זמן רב ויוריד עוד יותר את הפסיביות של ההשקעה. בנוסף אנו מוגבלים בכפולות של מחיר הנכס, אם נכס עולה 150,000$ אז נוכל להשקיע בכפולות של מספר זה אבל לא ביניהם.
8. הפרשי שעות: בהשקעות בארה"ב זה קריטי במיוחד אם יש בעיה אקוטית הדורשת את טיפולינו המיידי.

רכישה קבוצתית – סינדיקציה

יתרונות:

1. יתרון לגודל: בהוצאות שונות הקשורות לנכס אנו נקבל מחירים טובים יותר, לשפץ 80 דירות לדוגמא יעלה פחות מאשר לשפץ דירה אחת (פר דירה).
2. יתרון במימון: גופים מעדיפים לממן עסקאות גדולות יותר ובשיעורי מימון גבוהים יותר. אין בעיה להשיג מימון כיוון שהוא ברמת החברה או הנכס ואינו קשור למשקיע הקטן.
3. ניתן להיחשף לעסקאות ענק ובסקטורים בהם החסם כניסה הוא גדול כמו בתי אבות, בנייני משרדים, מלונות, עסקאות חוב וכו'
4. בעסקאות תזרימיות יש פיזור פנימי, רוב הנכסים יהיו מורכבים ממספר רב של דיירים או שוכרים ככה שאחוז התפוסה והשכ"ד יכולים לרדת אבל מה שיוריד את התזרים החודשי אבל תרחיש שהתזרים ירד מ0 הוא קלוש.
5. בשאיפה היזם או מובילי העסקה הם אנשים בעלי מקצוע וניסיון רב ש"חיים את התחום", בים מלא כרישים עדיף להיות שותף של הכריש ולא דג רקק.
6. אין בעיית סקלביליות, מעבר למחיר המינימום שקובע היזם או המתווך ניתן להשקיע איזה סכום שרוצים, בהנחה ו"יש מקום".
7. ההשקעה פסיבית לחלוטין ואינה דורשת זמן, מאמץ וכאבי ראש כלשהם, דומה מאד להשקעה בשוק ההון.
8. ניתן בקלות להשקיע בנכסים שונים ברמות סיכון שונות ובאזורים גאוגרפים מרובים.
9. אפיק פיזור נוסף מבחינה גאוגרפית וגם בעל קורלציה נמוכה לשוק ההון הסחיר.
10. חלק מהעסקאות הם לטווח בינוני/קצר בעוד ברכישה ישירה בגלל הוצאות העסקה הגבוהות גם ברכישה וגם במכירה הכלכליות מאד יורדת בעסקאות לטווח קצר.
11. בעסקאות חוב: מיסוי מופחת ליחידים.

חסרונות:

1. אין לנו שליטה בנכס כלל, אנחנו תלויים לחלוטין בחסדי היזם, לטוב ולרע, במקצועיותו וגם ביושרו.
2. היזם והמתווכים ככל שישנם אינם עובדים בחינם העמלות שלהם נוגסות חלק מהתשואה שלנו.
3. חוסר נזילות: העסקאות הן בדרך כלל לטווח הארוך וכיוון שאין לנו שליטה על מועד המכירה נאלץ להיפרד מכספנו לפרק זמן ארוך שגם הוא לא ידוע בדרך כלל.
4. פעמים רבות העסקאות ממונפות מדי, מה שמאד עוזר לעמלות של היזם אך כל הסיכון המוגבר כתוצאה מכך הוא על המשקיעים הקטנים.
5. לעיתים קושי פסיכולוגי: לא יהיה לנו את ההרגשה הטובה שיש לנו נכס אי שם בארה"ב, לכל היותר אנחנו אחוז קטן מנכס גדול שלא ממש קשור אלינו.
6. אנחנו משקיעים פסיביים לכל דבר ועניין, אם יש לנו יכולת לתרום לנכס ככל הנראה היא לא תבוא לידי ביטוי.