מה לברר בעסקת EQUITY
תחום יזמות הנדל"ן הוא פרוץ, חלקו נטול רגולציה לחלוטין וחלקו אומנם חוסה תחת רגולציה בחוק אך בפועל אין כמעט אכיפה בתחום. עובדות אלו הפכו את התחום למערב הפרוע של ההשקעות, כל אדם עם ניסיון מועט ביותר או אף ללא ניסיון כלל יכול להפוך ל"מרצה נדל"ן", "מלווה משקיעים" או אפילו לגייס כספים בהיקפים ניכרים ממשקיעים שונים.
למשקיע הקטן קשה עד בלתי אפשרי לנתח עסקת נדל"ן מורכבת, בטח ובטח שבמדינה זרה, העסקת אנשי מקצוע שינתחו את ההשקעה בשבילנו (בדיקות נאותות) זהו תהליך יקר שלא כלכלי בסכומים נמוכים יחסית.
בסופו של יום אנו נתונים בחסדי היזם: במקצועיותו, ביושרו וניסיונו. במאמר זה נדבר על השאלות שצריך לשאול בעסקאות EQUITY, מה מומלץ לברר וממה להיזהר כדי לתת לכם כלים כדי לנסות ולברור את המוץ מן מהתבן.
- כמה כסף משקיע היזם מכיסו?
- מי הוא היזם? בן כמה הוא? האם הוא בעל ניסיון מוכח? האם יש לו מוניטין טוב? היו לו גם השקעות כושלות? כמה כסף ונכסים יש לו ללא קשר לעסקה זו? כמה הוא נזיל?
- האם יש מוסדיים בעסקה?
- מה המינימום השקעה? אם הסכום קטן מדי זה מעיד שקהל היעד של היזם הם אנשים לא מתוחכמים ושהתשובה לשאלה הקודמת ככל הנראה שלילית.
- האם ליזם ניסיון בעסקה מהסוג המדובר?
- מה הם העמלות ומודל חלוקת הרווחים? האם אם אנו מפסידים גם היזם מפסיד? האם הוא מרוויח בכל מקרה? האם הוא מרוויח עם סגירת העסקה כלומר בעת רכישת הנכס או במכירת הנכס ברווח?
- האם הליווי הפיננסי (חוב) לעסקה כבר סגור? אם כן באיזה תנאים?
- כמה העסקה ממונפת? מה מבנה ההון של העסקה?
- מה הם הסיכונים בעסקה וכיצד מפחיתים או מגדרים אותם?
- האם יש גידור לעליית ריבית? הריבית קבועה או משתנה?
- האם הכסף מועבר בפעם אחת או בפעימות?
- מה התשואה החזויה לאחר עמלות והוצאות? איך הגיעו לתשואה זו? האם ההנחות ריאליות?
- על חשבון מי הוצאות העסקה? (עו"ד, בדיקות נאותות, רו"ח וכו').
- מה הוא הLTV ומבנה ההון בעסקה? מי החליט שזה ערך הנכס? האם יש שמאות מסודרת מטעם המלווה (ולא הלווה!) לנכס?
- האם היזם בעל הון פיננסי משמעותי? חשוב ביותר באם יש בעיות בעסקה וצריך להוסיף כסף מכיסינו.
- האם זו עסקת CORE? VALUE ADD? בנייה מ0?
- סוג הנכס: מלונאות? מגורים? משרדים? חנויות?
- באם הנכס קיים, מה מצב הנכס: האם דורש השקעה נוספת? מהו מצבו התחזוקתי?
- האם הנכס תזרימי או שלא? (מגרש או בניין לפני אכלוס לדוגמא אינם מייצרים תזרים מזומנים).
- מורכבות הפרויקט: אין דין הלוואה לנכס קיים, מאוכלס ומניב (נכס פשוט) כדין פרויקט לתוספת בנייה על בניין לשימור לדוגמא (נכס מורכב בתוספת בנייה מורכבת).
- מי הם הדיירים או השוכרים הפוטנציאלים של הנכס?
- האם יש רזרבת כסף בצד לבלת"מים (בצ"מ)?
- באם העסקה מסתבכת ליזם האם יכולת להתמודד עם כך?
- מה הוא מבנה העמלות וחלוקת הרווחים והאם יש זהות אינטרסים במבנה שלהם? האם העמלות הם מקובלות בשוק?
- האם היזם מקפיד על כללי הרגולציה לגבי הצעות ני"ע ללא תשקיף?
- האם לקחו בחשבון את כל ההוצאות בעסקה? האם המספרים ריאליים?
לדוגמא סעיפים שאוהבים "לשכוח" או שיש להם נטייה להיות אופטימיים מדי:
- CLOSING COSTS בקנייה
- CLOSING COSTS במכירה
- עלויות MAINTENANCE (תחזוקה)
- עלויות CAPEX
- עלויות רו"ח והנה"ח
- עלויות בנקים והמרות מט"ח
- מיסוי
- שיעור תפוסה
- עלויות משפטיות (חשוב במיוחד בנכסים באזורים פחות טובים או זולים)
- עלויות מציאת דייר בSFR
- בהשקעות אקטיביות (SFR לדוגמא): הזמן שלנו, לזמן שלנו יש ערך!